(صفحه 295)

اجــاره

س 808 ـ شخصى بدون گرفتن سرقفلى مغازه خود را اجاره داده است، مستأجر بعد از مدتى مغازه را با گرفتن سرقفلى به فرد ديگرى مى دهد و مالك مغازه، نسبت به اجاره با مستأجر جديد اقدام مى كند، امّا در ضمن عقد اجاره تصريح مى كند كه نسبت به سرقفلى مغازه، ضمانت و مسؤوليتى ندارم، حال كه مستأجر دوم مى خواهد مغازه را تخليه و تحويل دهد از مالك مغازه ادعاى سرقفلى مى كند، آيا چنين حقى را دارد؟
ج ـ در فرض سؤال كه مالك، در ضمن عقد اجاره، از خود سلب ضمانت نسبت به سرقفلى مأخوذه كرده، مديون سرقفلى مأخوذه نيست، مگر اين كه قانون خاصى در اين باره باشد.

س 809 ـ اهالى محله اى زمينى را خريدارى كرده و زيرزمينى به عنوان مسجد در آن احداث كرده اند و پس از چند سال اقامه نماز در آن زيرزمين، طبقه فوقانى آن را تكميل كرده و چند سالى هم در طبقه بالا نماز خوانده اند وزيرزمين مسجد را به عنوان انبارى به كسى اجاره داده اند و اجاره آن را گرفته صرف مسجد كرده اند، آيا با گذشت چند سال اقامه نماز در آن محل و
(صفحه 296)
با توجه به اينكه مسجد متولى خاصى نداشته، مى شود گفت اين ساختمان حكم مسجد را دارد و احكام مسجد بر آن مترتب مى شود و نيز آيا اجاره دادن طبقه تحتانى آن جايز است؟
و ضمناً مبالغى كه از طريق اخذ اجاره صرف ساختمان مسجد شده چه حكمى دارد؟
و نيز صرف كردن آن براى مخارج عزادارى و ايام ماه مبارك جايز است يا نه؟
ج 1 ـ بلى در فرض سؤال كه آنجا را به عنوان مسجد ساخته اند حكم مسجد را دارد.
2 ـ زيرزمينى كه به عنوان مسجد ساخته شده مسجد است و اجاره آن صحيح نيست.
3 ـ آنچه از وجوه دريافتى مصرف شده احتياطاً اجاره كننده رضايت بدهد و حلال كند و آنچه مانده نيز بنابر احتياط با اجازه او به صرف نيازهاى همان مسجد برسد و اگر اجاره كننده راضى به مصارف فوق نشد گيرنده وجوه به هر نحو كه شده ـ ولو با برگرداندن وجوه ـ رضايت او را تحصيل كند.

س 810 ـ كارفرمايى شخصى را اجير كرده و از بى اطلاعى او نسبت به مزد كارگر استفاده كرده و نصف حقوق معمولى به او داده است، آيا كارفرما نسبت به حقوق تضييع شده ضامن است؟
ج ـ اگر ثابت شود در وقت قرارداد كار و اجير شدن، مغبون شده و جاهل به غبن بوده و خيار غبن را اسقاط نكرده اند فعلاً كه فهميده است مى تواند اجرت المثل كار خود را مطالبه كند.

س 811 ـ اجاره دادن خانه به مبلغ معين مشروط به اينكه در صورت امكان خانه را گازكشى كند چه صورت دارد، با اينكه معلوم نيست چه وقت گازكشى
(صفحه 297)
مى شود و ضمناً مبلغ اجاره با بودن گاز و نبودن آن تفاوت فاحش دارد؟
ج ـ اجاره فوق صحيح است و اين شرط ضررى به صحت آن نمى زند.

س 812 ـ قطعه زمينى جهت احداث مؤسسه اى عام المنفعه از طرف موجر در قبال مبلغ معينى مال الاجاره و براى مدت 29 سال اجاره داده شده و در مقدمه عقد اجاره آمده است كه در ضمن عقد خارج لازم، شرايط ذيل بين مؤجر و مستأجر تعهد و مورد قبول طرفين واقع شده است، يكى از شرايط اينكه كليه تأسيسات و ساختمانهاى احداثى كه طبق معمول محل در زمين مورد اجاره نصب و احداث مى گردد پس از انقضاءمدت اجاره مجاناً و بلاعوض متعلق به عين مستأجره مى باشد.
سؤال اين است:
1 ـ با توجه به عبارت ضمن عقد خارج لازم شرط شده است... آيا تحقق چنين شرايط نياز به تحقق عقد خارج لازم دارد يا با انعقاد قرارداد اجاره مستقر مى شود؟
2 ـ با توجه به اينكه ساختمان در زمان انعقاد عقد از نظر كمى و كيفى مشخص نبود آيا اين شرط باطل و مبطل است يا فقط مبطل است؟
3 ـ وقتى كه شرط شود ساختمان بايد در ظرف سه سال در زمين مستأجر ساخته شود آيا شرط تمليك ساختمانهاى احداثى به صاحب عين مستأجره بلاعوض به ساختمانهاى احداثى بعد از انقضاى سه سال سرايت مى كند؟
و آيا شرط تمليك مجاناً و بلاعوض هر چه روى زمين ساخته شود در انتهاى مدت اجاره بدون اينكه در زمان انعقاد قرارداد مشخص و يا وجود خارجى داشته باشد و يا اينكه در مالكيت شرط دهنده درآمده باشد صحيح است؟
ج 1 ـ نياز به تحقق عقد خارج لازم نيست و اگر در ضمن عقد اجاره نيز
(صفحه 298)
شرط شود لازم الوفاء است.
ج 2 ـ خير، اين نوع جهالت مضر به صحت عقد نيست.
ج 3 ـ اگر شرط شده كه ساختمانهايى كه ظرف سه سال احداث مى شود مجانى باشد، در اين صورت آنچه بعد از سه سال احداث شده شامل نمى شود. ولى اگر شرط مقيد نباشد و بطور مطلق توافق كرده باشند كه كليه تاسيسات و ساختمانهاى احداثى مجاناً متعلق به عين مستأجره باشد، در اين صورت آنچه بعد از سه سال نيز احداث شده مجانى است. و ظاهراً تمليك و صرف نظر كردن از كليه ساختمانهاى احداثى اگر چه در وقت انعقاد قرارداد وجود خارجى نداشته باشد، اشكالى ندارد.

س 813 ـ چنانچه اجير در متن قراردادِ اجاره متعهد شود كه عمل را درمدّت مشخصى و تا زمان معلومى انجام دهد، ولى انجام كار بيش از آن مدّت طول بكشد در حالى كه زمان معلوم شده، براى انجام كار كافى بوده، اگر اين تأخير در اتمام كار، براى كارفرما و مستأجر سبب ضرر و زيان شود، آيا اجير و پيمانكار ضامن است و كارفرما حق مطالبه جبران خسارت و زيان وارده را دارد؟
ج ـ خير در فرض مذكور پيمانكار حق دريافت خسارت و ديركرد را به هيچ وجه ندارد. و در صورت تأخير و عدم اتمام كار و زمان مقرر كارفرما مى تواند اجاره را فسخ كند و اجرة المثل اجير را بپردازد.

س 814 ـ اگر كاروان دارى با مسافرى قرارگذاشته كه مبلغى بگيرد و او را به عمره ببرد و تمام وسائل و امكانات اعم از گرفتن ويزا و بليط رفت و برگشت هواپيما و... به عهده كاروان دار باشد. از آنجا كه عربستان ويزا را در صورتى به مسافر زن مى دهد كه محرم همراه داشته باشد و مسافر و كاروان دار هم آگاه
(صفحه 299)
به آن بوده اند و مسافر هم محرم ندارد، چنانچه كاروان دار بپذيرد به هر طريقى كه شده ويزا را تهيه كند. مسافر هم با توجه به تعهد كاروان دار ثبت نام كرد و كاروان دار بليط را گرفت ولى سفارت عربستان به دليل نداشتن محرم، ويزا نداد و بليط باطل شد. خواهشمند است بفرماييد ضرر بليط به عهده مسافر است يا به عهده كاروان دار؟
ج ـ در فرض سؤال كه مضمون قرارداد يك عمره در مقابل مبلغى پول بوده است، حال كه كاروان دار نتوانسته اين زن را به عمره ببرد، حق دريافت وجهى را از او ندارد و مخارج صرف شده از كاروان دار تلف شده است.

س 815 ـ اين جانب مغازه اى را با سرقفلى به عنوان فرش فروشى اجاره كردم، ولى چون محل مناسب فرش فروشى نبود، به فكر تغيير شغل افتاده ام، ولى مالك مغازه با تغيير شغل موافق نيست; آيا اين جانب حق دارم بدون جلب رضايت او تغيير شغل بدهم؟
ج ـ چنانچه در ضمن عقد اجاره شرط شده كه از مغازه فقط استفاده فرش فروشى شود لازم است طبق شرط عمل كنيد، يا موافقت صاحب مغازه را جلب كنيد و اگر در ضمن عقد چنين شرطى نشده است، اختيار با شما است و او حق ممانعت ندارد.

س 816 ـ جمعى از افراد مستضعف مركبات اداره كشاورزى را براى مدت 8 ماه اجاره كردند، در اوائل بهمن ماه بطور ناگهانى و بدون سابقه قبلى سرماى شديدى به مدت ده روز تمامى مركبات مورد اجاره را فاسد كرد، بطوريكه قابل استفاده نبودند. طبق گزارشات كارشناسى اداره كشاورزى و روزنامه اطلاعات و كارشناسان دادگسترى 80% ميوه ها نابود شده است و در اين معامله تاكنون مستأجرين اداره كشاورزى مبلغ ششصدميليون تومان ضرر